租购同权：破解公共服务不平衡问题的突破口

　　■关注保障房改革（一）

　　■本报记者 林春霞

　　为满足城市住房困难户的住房需求，2017年以来，从中央到地方陆续出台了关于加快发展住房租赁市场的通知，广州作为12个租赁试点城市之一，第一个出台16条新政，提出“赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权”，首次提出“租购同权”的概念。

　　与此同时，北京、上海等城市陆续出台了共有产权住房管理暂行办法，北京提出购买共有产权房可以落户、子女就近入学，其中还强调30%共有产权房留给非京籍家庭购买。

　　这些颇有亮点的政策措施出台，引发了人们的热议。那么，这些政策措施,对我国房地产市场将会产生怎样的影响？能否满足城市住房困难户的实际需求？特别是租购同权，其实质又是什么？中国经济时报记者就此进行了深入采访。

　　有专家认为，不管是租购同权，还是共有产权房，这是保障房政策的重要补充，不仅在一定程度上满足了住房困难户特别是城市“夹心层”的需求，同时也有利于房地产市场健康稳定发展，促进房地产市场长效机制的形成。

　　而接受中国经济时报记者采访的专家认为，租购同权只是公共产品方面的享受权同权，并非完全达到各个方面的同权，它作为保障房政策的重要补充，适合在人口净流入的热点大城市推广，并不适合在全国推广，一些中小城市流动人口少，住房供需矛盾并不突出。

　　租购同权的实质是公共产品同权

　　全国房地产商会联盟主席顾云昌在接受中国经济时报记者采访时表示，租购同权叫法不确切，应该叫租购并举。同权主要是指公共产品方面的同权，譬如就医、上学等方面的享受权，租房者凭租房合同可以享受这些公共权益，但完全达到租购同权是不可能的，也是不现实的。

　　对于租购并举的现实意义，顾云昌作了这样的解释：这是为了解决住房困难户的住房需要，主要对象是新市民，包括本地的农业转移人口和农民工、大学毕业生等外来务工人员，他们买不起房子，通过发展租赁市场来满足他们的需求。同时这也是为了促进租赁市场的发展，目前房地产市场存在着租和售发展不平衡，大力发展租赁市场是今后房地产市场的一个重要发展方向。

　　顾云昌认为，租购并举在大城市、人口净流入的地方比较适用，在中小城市不太适用，中小城市流动人口少，供需矛盾不突出，租赁需求不旺。“首批12个租赁试点城市基本上都是流动人口较集中、住房需求相对较旺的热点城市。”顾云昌表示。

　　党的十九大代表、浙江温兄机械阀业有限公司党支部书记张积贵在接受中国经济时报记者采访时提出了类似看法：“租购同权不一定要在全国推广，这个政策可能适合流动人口比较集中的一线大城市。当然部分经济比较发达、外来人口集中的中小城市也有一些租房需求。”

　　张积贵还以温州为例作进一步分析，他说：“温州当地居民普遍自己买房子住，不愿租房子，产权共享只有一半话语权，产权在自己手里有话语权。而对外来流动人口来说，租这房子和租那房子没什么区别，只要能解决住的问题和孩子上学问题就可以了。所以，发展住房租赁市场也要因地制宜，不可千篇一律。”

　　首辅智库学术委员会副主任陈林在接受中国经济时报记者采访时说，租购同权的焦点在于学区房问题，背后是教育资源分配严重失衡，本质上是个公共服务均等化尚待解决的问题。

　　在陈林看来，租购同权目前在操作上还有一定的难度，即使实现了，也解决不了实质性问题。从广州版本的政策条文来看，本质上亦非保障租购同权，而是作为广州人才引进政策的“附件”，设置了一定条件，受益人群并不多，并且经过人为挑选，又造成了新的社会不公。

　　上海镇平律师事务所律师徐斌在接受中国经济时报记者采访时则认为，租购同权只是一个目标，离真正实现还有一段很长的距离。

　　徐斌表示，在没有配套政策设置、没有赔偿金的情况下，一旦出现什么问题，租户没有能力去维权，权益会受损。房东往往处于优势地位。租金上不封顶，又没有行业标准，学区房租金上涨，租户没有安全感。

　　“实现租购同权，首先需要配套的政策为之支撑。其次，要有足够的保障房源，特别是由政府投资长期由政府持有的公租房。”徐斌说。

　　解决不平衡问题是根本

　　据记者了解，北京、上海等大城市，早在几年前就实施这个办法，北京在非热点学区，非京籍租房人通过租房具备了五证后可以上学。但在西城、海淀、东城等热点学区，一般只能保证房户合一的第一顺位入学，很多监护人非房主的都需要调剂。事实上无房户多少还是受排挤，优质学校名额毕竟有限。

　　因此，接受采访的专家认为，解决区域发展不平衡，以及资源分配不均衡，是破解问题的关键所在。

　　据徐斌分析，我国一线热点城市，之所以人口集聚，是因为我国城市发展不平衡，教育、医疗、文化等各种优质资源都集中在大城市，在那里的发展机会相对比别的地方要多一些，所以人家宁愿在这些地方拥挤着，也不愿到小地方去工作、生活。就以北京为例，作为首都，集聚各种优质资源，周边地区与北京的差距是不言而喻的，很多人在北京漂了好多年还不愿意离开。

　　徐斌表示，要改变这种局面，必须要合理分布资源，实现地区间的均衡发展，让全国的大、中、小城市都能发展起来，但这需要一个过程。

　　“其实，近年随着二三线城市的崛起，现在很多人对居住地、就业地的选择也逐渐理性起来，愿意到一些比较优美的城市过悠闲、幸福指数高的生活。”徐斌说。

　　徐斌还表示，如果租购同权试点范围扩大，势必造成学区房租金上涨，这个问题值得关注。

　　针对如何防止学区房的高溢价，陈林认为，可以通过价格杠杆去调节，优质优价，政府把钱拿去资助穷困学生，以及补贴弱势学校。

　　陈林介绍说，西方一些国家也有“学区房”的现象。以美国为例，公立学校的经费很大一部分来自学区内的房产税。好的学区，房价更高，房产税也就更高，反馈更多的教育经费，把学校办好。各国政府都有一些努力，但要在“穷人区”“富人区”之间实现平等仍然是很难的。

　　“要做到公共服务均等化，又要达到普遍的高水平，也是不现实的。不仅财政难以承受，也会在客观上助长慵懒之风。”陈林表示，公共服务均等化，真要做到，也只能是一个基础水平。问题是形成已久的那些“好学校”怎么办？仍然是人人趋之若鹜，供不应求。

　　党的十九大代表、温州瓯海区政协退休干部宋玲华接受中国经济时报记者采访时认为，提高落后地区的教育质量，让教育资源均衡分配是关键。“我到一些民工学校调查，发现他们的师资条件很差，特别是一些山区的孩子享受不到好的教育资源。而大城市有些好学校，几万元进不去，寒门学子更是就读无门。”宋玲华说。

　　因此，她建议一些好学校多办一些分校，统一输出优质教育管理模式，统一分配师资，学生可以就近入学，这样学区房热的问题也许能得以缓解。