同策资管：长租公寓最新“阵亡名单”出炉

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最近，房企系长租公寓备受关注，高层震变、剥离长租业务、业务叫停等大事不断，含着“金钥匙”出生的公子哥也“半路夭折”：

万科“万村计划”全面暂停签约新房源，并解约部分已签约房源，万村计划收缩；

万科，长租公寓总经理薛峰上任4个月离任；

远洋集团，拟打退堂鼓，年内剥离长租公寓业务，成为业内第二家剥离长租公寓业务；

朗诗，首个因亏损原因将长租公寓业务剥离上市公司主体的地产公司；

弘阳弘寓，全国版图下的“弃儿”，两年仅开两家长租公寓。

一开始，开发商做长租公寓就不被看好，从接触长租业务开始，开发商就很焦虑，但风口下市场、政策、融资依然造成了这项极易水土不服的业务成为标配，“三年不盈利”“五年不盈利”但前景美好成了空话，长租业务终究还是成了开发商的“拖油瓶”，从朗诗年报中纰漏的原因来看，长租业务已经严重拉低了财报的“颜值”，从而影响了股东的权益，长亏导致长痛，据说远洋也是类似的顾虑，长租公寓和养老产业已经拖累了远洋集团整体的盈利与发展步伐，即使是财大气粗的房企也受不了“拖累”。很多事情，写在报告里、PPT里特别好看，但没法写在财务报告。

长租业务本来以为是王者，结果是个青铜。按照朗诗绿色集团的年报数据，长租公寓业务在2017年、2018年分别亏损0.44亿元和1.9亿元。而远洋邦舍年报中透露经营中项目12个，可经营房间3452间，跟未来3-5年储备量将达到10万间规模相差甚远。而在“黑马”弘阳的眼中，长租公寓并不重要。

未来会不会有更多的房企剥离业务？小编认为会有。国内做长租公寓最大的问题就是钱太贵了，再加上房企还债压力大与融资再次收紧，地产主营业务资金链已非常紧张。在租赁业务至今依然没有完整的盈利模型情况下，就算不再花更多的钱扩张，而对不善于运营的房企，如何保证高出租率都是问题。杭州鼎家暴雷前，从之前企业发展数据看，鼎家出租率一直在95％~96％之间，之后出租率跌至83％~84％区间。但偏偏就因为十个点出租率差距，最终成为鼎家公寓倒下的第一张多米诺骨牌。

那对于房企来说，断臂求生，或者剥离，或者出售长租业务都有可能。尤其是前期提出宏伟目标，但扩张速度放缓的企业，实际上已经与将长租公寓作为主营业务之一的目标相背离。

长租公寓阵亡名单新增至20家

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掌握着资金和资源的大企业是心态崩了，而中小企业更是艰难求活，据同策研究院粗略统计，长租公寓阵亡的名单已经增至20家。

△同策研究院整理统计

可以看出，一大半倒闭都是资金链出现问题，其中很多不乏“租金贷”的身影。随着“租金贷”被禁，大量中小型运营商怎样生存已成了最大问题。再加上资本陆续退出，长租公寓最近两年兴起的资产证券化融资也受阻，长租公寓“钱”景堪忧。据同策研究院统计，2019年上半年仅有5笔住房租赁ABS获批，对比，2018年多笔首单动辄50亿至100亿的规模缩水很多。

2019年半年度住房租赁ABS获批产品

△同策研究院整理统计

对比火热的2017年-2018年

△截止2018年3月，2017年以来长租公寓类资产证券化产品发行笔数已达19笔（包括计划发行和已反馈状态），融资金额近1000亿元。

2019年半年度住房租赁ABS成功发行产品

而真正到房企手中的钱更少之又少，上半年审批通过并成功发行的仅有广州人才，并且成功发行的多为央企、国企保障人才住房的产品，中小房企根本沾不到边。但值得一提的是，唯一的两家民企是远洋和朗诗，正是传出已经或即将剥离长租公寓业务，这一点还是很有意思的。

总之，长租公寓如果自身没有足够庞大的资金支持，外界可提供的资金越来越少，在这样的形势下，长租公寓的发展的确是举步维艰。“租赁住宅业务想要长期稳健发展，看起来已经是模式问题了，而不再是谁来做的问题。”