中国经济发展新红利 易居院组织学习土地管理法

十三届全国人大常委会第十二次会议于2019年8月26日表决通过关于修改《中华人民共和国土地管理法》（下称土地管理法）的决定并予以公布，该决定于2020年1月1日起施行。上海易居房地产研究院日前组织学习讨论一致认为，修改后的土地管理法对于土地和房地产市场的影响是持久和深远的。应从历史的高度来看待此次土地管理法的修改，同时从新动能等角度来分析其对于房地产市场的影响和制度建设。

上海易居房地产研究院院长、华东师范大学终身教授张永岳表示，当前中国出现了一个新话题，即需要依靠什么新动能来推动中国经济的持续发展，应该如何通过释放改革红利来提高发展的质量。此次土地管理法的修改和公布，促使大家思考，土地改革是否可以成为中国经济发展的新动能、新红利。尤其是在当前新型城镇化发展的背景下，包括人口资源、城市发展资源、土地资源等配置问题，实际上都是相关政府所需要积极关注和决策的。决策中的最核心问题在于，要从法律层面对土地资源实现最佳的利用，对农民利益进行最大的保护。随着此类改革的推进，预计后续其会对城镇化的高质量发展、房地产和土地管理的变革创新等产生积极的影响。

新法律有8个亮点

通过学习，上海易居房地产研究院的《2019年新土地管理法精神解读》报告认为，土地市场尤其是农村土地市场是比较复杂的，无论是从概念界定还是实际操作中，都有可能因为对于土地属性的界定不同而产生很多问题，所以更需要研究土地的结构。类似结构包括农地和农用地、集体资产和集体用地、集体建设用地和农村集体经营性建设用地、乡镇企业用地、宅基地用地等。而改革和实操中更会涉及各类内容，包括几点：1、农用地征用，涉及耕地、承包地和永久性基本农田等概念；2、城乡建设用地增减挂钩机制和地票制度；3、闲置宅地基和闲置公益用地；4、村改居、小城镇和回迁房用地。对此类土地的概念界定和特征需要积极把握。

报告认为，新土地管理法经过3次审议和修正，于2019年8月26日正式发布，将为土地改革，尤其是集体经营性建设用地入市打开新窗口。从高度上说，这是继农村土地承包、乡镇企业发展后的第三次农村大变革。新土地管理法有8个亮点，包括：1、土地承包期延长三十年；2、征地补偿计算方式改变；3、集体经营性建设用地纳入用地计划；4、宅基地允许有偿退出；5、永久基本农田保护制度推行；6、集体经营性建设用地可入市；7、细化公共利益内容；8、土地需要登记确权发证。此类改革将对未来的土地市场形成较大的影响。

农民权益受到更大的保护

学习中，易居研究院中国房地产测评中心副主任孙斌艺认为，此次土地管理法的颁布，涉及新旧法律的调整，尤其是涉及到土地转让、流转和入市的概念，相比以前有了很大的提升。当然在具体执行过程中，一些细节性的问题还需要研究，包括转让和抵押应该如何确定、部分转让的土地和房产项目的产权年限如何确定、房产到期后如何处置等问题。类似问题的出台，也说明当前改革中矛盾不可能一下子都解决，只能一点点解决，在解决中不断完善土地市场的管理。此次土地管理法，还出台了很多新的内容。比如说涉及对农民的补偿方面，过去是按照年产值的倍数法进行计算的，即按照农产品的产值来确定补偿款的，而现在则基于征收片区的地价来计算，这有助于保障相关农民的权益。

上海易居房地产研究院综合研究中心总经理崔霁认为，集体建设用地等入市，也和当前的土地利用情况有关，比如说中国城市里的经营性土地空间是很有限的，需要结合新的土地管理法来寻找新的动能。从实际观察来看，农村建设用地的规模较大，若是此类土地可以入市，那么未来将为中国土地市场注入新动能和新空间，这是值得期待的地方。相关的配套细则等内容将会出台，这是各类投资者所关心的地方。目前房企对于集体建设用地的关注是比较大的，部分已经在此类土地上进行了探索，包括养老地产、农业地产和主题公园的开发等。所以当前这部法律的修订出台，更强调了土地确权和入市的规范，无论是从修正的思路还是未来的效应看，需要认真学习领会。

土地改革创造新动能

易居房地产研究院流通所所长崔裴认为，当前中国经济的发展需要新动能，这也是此次土地改革的重要原因。过去农村土地资源规模非常庞大，但合理利用方面表现一般，土地权利方面也不太确定，进而也无法通过市场机制进行交易，即出现了土地资源不能充分发挥作用的问题。而这两年包括宅地基空置率增加等问题，都要求我们积极给予关注和解决。新的土地管理法出台后，相关发展机会将增加，包括小城镇的发展、农村土地地价的评估、土地增值收益的分配、房企融资渠道的拓展、房地产相关产品的开发等，这都是后续值得重点关注的内容。当然所有改革都要基于一点，即要从对农民最有利的、最具有长期效益的角度出发。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭总结认为，对当前新土地管理法的理解，需要站在中国社会经济二元制结构的高度上进行，应该从二元制结构的困惑来看待土地制度的改革。随着中国城市地区的发展，其不可避免会遭遇到土地的困局。受土地市场的制约影响，城市要发展，自然需要研究新的用地渠道，而包括城市郊区、远郊区和小城镇等，都会成为土地积极利用和开发的重点区域。另外需要注意的是，包括近期中央财经委的相关会议，都体现了对中国区域市场发展的重视，预计未来中国新型城镇化发展阶段，包括城市群、都市圈等概念会强化，进而会对相关土地开发提出新的要求。在大城市土地稀缺的情况下，农村土地市场势必会释放出更多的土地资源。通过突破用地障碍，将有助于发展多元化的房地产业务，最终也体现了让土地资源更均衡配置的导向。