中信金石基金：公募REITs将有效盘活地产存量

2018年3月5日，国务院总理李克强在第十三届全国人大一次会议上作政府工作报告，对过去五年的工作进行了总结，并对2018年社会经济发展的总体需求和政策进行了部署。

对于房地产和REITs市场领域的业务发展，中信金石基金认为：一是监管力度不放松。根据政府工作报告的表述，我国当前经济金融风险总体可控，但加强监管仍会是2018年资本市场的主基调。报告强调的加强金融机构风险控制，健全对影子银行、互联网金融、金融控股公司等的监管，预计会使地产领域传统的非标融资等私募债权融资受到限制，股权融资占比将会加强，鼓励权益型资产发掘和投资管理。

二是金融体制改革将加快。报告指出将改革和完善我国的金融服务体系，深化多层次的资本市场改革。REITs产品作为兼具股债特点的金融产品，已在世界多个国家得到大力发展，成为国际资本市场的重要组成部分。在近年来国内类REITs的发展基础上，预计未来几年也将成为我国在传统股权融资和债券融资外新兴的资本市场创新产品。

三是城镇人口增加，可支配收入提升将促进租赁市场发展。2018年将再进城落户1300万人，并推进实施居住证制度，放开绝大部分城市的落户限制。同时，将提升社会最低工资标准，提高个税起征点。城镇人口的进一步增加将提高住房总需求，同时居民可支配收入的提升将促进城镇居民在住房需求上的投入，预计将促进房地产租赁市场的发展、租金的提升以及改善性住房需求的提升。

四是房地产投资有支撑，长效机制加速建立。报告指出，今年将启动新的三年棚改攻坚计划，2018年将开工580万套，3年累计1500万套的任务不会改变。我们认为，棚改的持续推行将支撑房地产投资短期势头不变。另外，今年报告着重强调要加速建立健全房地产市场长效机制。报告指出，一是加大公租房保障力度；二是落实地方主体责任，继续实行差别化调控；三是支持居民自住购房需求，培育住房租赁市场，发展共有产权住房，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。我们认为，房地产长效机制的加速建立有助于使住房市场回归其基本居住属性，使其价格波动逐渐理性化、平稳化。综合来看，房地产市场将逐步从原本的开发销售快周转的模式向自持出租的商业模式发展，这将为持有型物业REITs的发展提供有力支持。

针对国内长租公寓及REITs市场，我们认为：一是在租售并举的政策指引下，长租公寓证券化和REITs将成为长租公寓市场的长效健康发展提供有效的金融辅助工具。目前市场租公寓主要有两种方式，一种是专业租赁机构从散户手中租来房源，再作为二房东租给房客，并提供一定的增值服务；一种是以开发商为代表的运营方，直接持有整栋物业用于出租。证券化工具可以为第一种公寓运营商滚动发展提供有效的金融工具；目前市场类REITs工具可为第二种公寓运营商提供退出渠道，但目前由于公寓资产的收益率普遍不能满足投资人的需求，且增信条款的设定对于运营商的股东背景要求较为苛刻，市场竞争更多体现在企业资质而非运营质量。公募REITs可为整栋持有物业的开发商和运营方提供有效的退出通道，对运营方提高运营质量有更强的激励作用，并能提高市场有效供给；同时根据国外经验，公募REITs可以建立物业价值的定价标杆，对于住宅市场物业定价将会起到平衡作用。

二是对比海外成熟公募REITs市场，目前的类REITs交易环节涉及税负较重，未来存在较大减税空间。政府工作报告提出，将在2018年“进一步减轻企业税负”，“促进实体经济转型升级，着力激发市场活力和社会创造力。”从境外市场角度看，尽管各个国家和地区的税收框架存在差异，但针对REITs都采取了一定的优惠政策，REITs业务的税收优惠一直是国际REITs业务产生和发展的重要驱动因素。国内REITs相关税务问题主要存在于设立和持有经营环节。在交易环节涉及增值税、契税、土地增值税（仅涉及房开企业）、企业所得税、印花税等；在运营阶段，由于目前国内类REITs产品是多层嵌套结构，项目公司缴纳企业所得税之后，机构投资者在获得收益后仍需缴纳一次企业所得税，造成了双重征税的结果。以上税负在已发行公募REITs国家和地区均有不同程度的减免，政府如针对REITs在以上环节配套税收优惠政策则将降低REITs获取物业的成本，提高市场活跃度。

公募REITs市场的推出将有效盘活巨量的地产存量，通过资产证券化形式，使其变得可定价、可交易、可流动，各类投资者和企业将获得更加充分的投资选择和融资便利。追求长期回报的投资者可以直接投资于有长期回报能力的长期资产，形成一个巨大的直接融资市场，从而化解信贷市场的期限错配和高杠杆风险，改善金融资本的供给效率。