同策研究院：“两会”后的长租公寓

① 公寓要闻

公寓新政方面

两会专访：应大力培育和发展住房租赁市场

在今年的两会上，全国人大代表、河南省审计厅厅长汪中山建议，应重视大力培育和发展住房租赁市场，实施租售并举。这既有利于降低购房需求和减少住房支出，挖掘提升消费潜力，满足进城人口的住房需求，更有利于健全城镇住房保障体系，抑制房地产投机行为，控制房价过快上涨，从而降低农村人口市民化成本，推进城镇化和现代化。“但从现实情况看，我国住房租赁市场培育还存在一些突出问题和制约因素，严重影响住房租赁行业持续健康发展，迫切需要研究解决。”

全国人大代表姚劲波提出解决居住需求两项建议，全面惠及新市民群体

近年来，以农民工等外来务工人员、新就业大学生为主的新市民进城务工持续升温，在日益增长的用户需求和“租购并举”等国家政策的影响下，解决新市民居住需求成为当前重要民生问题。为补齐租房市场短板，全国人大代表、58同城CEO姚劲波于2019年全国两会提出重要建议，针对部分城市新市民保障性住房申请以户籍作为准入门槛的要求，他建议取消保障性住房的户籍要求，放宽申请限制，同时实施灵活的公积金存取政策，充分满足新市民租房需求。

两会最新消息：2019楼市调控政策将宽于去年

不同于去年两会上对房地产市场的诸多直接表述，反观今年的政府工作报告，对房地产的着墨不多，“房住不炒”“长效机制”等表述也未提及。

政府工作报告中，在2019年政府工作任务中提到，“更好解决群众住房问题，落实城市主体责任，改革完善住房市场体系和保障体系，促进房地产市场平稳健康发展。继续推进保障性住房建设和城镇棚户区改造，保障困难群体基本居住需求。”

住建部：明确2019年工作重点——“五个坚持”

3月12日上午，住建部部长王蒙徽在接受采访时表示，2019年住建部将具体做到五个坚持：一是坚持住房的定位，房子是用来住的不是用来炒的；二是坚持完善两个体系，住房市场体系和保障体系；三是坚持落实城市的主体责任，不断完善市场的监测预警和考核评价机制；四是坚持调结构转方式，大力培育发展租房租赁市场；五是保持政策的连续性稳定性，防止大起大落。

上海：2019酒店式公寓新政策

2019年上海酒店式公寓新政策包括：1、政策表明已建好但未出售的进行停止网签，整体重改，拆除原有的居住功能（厨房，卫生间和夹层）；2、对于已售出未交房的这部分，拆除居住功能；3、对于已交房的需进行全面清查，列入违规建筑的应当督促整改并拆除居住功能，未整改的不能进行二手交易。

海南：房价总原则上均价不能上涨 但要避免一刀切

3月15日，从海南省住房和城乡建设2019年度工作会议上获悉，今年海南继续严格执行全域限购政策，严格落实调控任务，保持调控政策的连续性、稳定性，坚决遏制房价上涨。房价总原则上均价不能上涨，但要避免采取“天花板”一刀切的方式，按区域和项目科学合理定价。

各地新政速览

韩正

稳地价稳房价稳预期，建立健全住房租赁相关法律法规

李克强

老年大学等社会力量免费使用公租房

惠州

住房保障迎新进展 租赁住房用地将挂牌

青岛

人才引进政策最新：就业可领安家费 详细标准一览

琼海市

公积金政策放松：异地可在本市使用、租房可提

宿州

《徐州市房屋租赁管理办法》2月15日实施

成都

拟调整租房提取住房公积金政策，每人每月最高1340元

北京房山

40余困难青少年家庭专项配租公租房

深圳

南山区人才安居住房补租申请启动 最高2万元/年

深圳

推出产业用房租赁指导价 严防“二房东”哄抬租金

海南

完善人才住房政策，给予购房和信贷支持

土地动态方面

2019年3月，仅有上海一个城市成交了两块租赁住房相关土地，并且其中一块是位于青浦的办公楼+租赁住房用地，地块内商业办公建筑面积占计容建筑面积比例为86％（计108019平方米），租赁住房面积占比为14％（计17584.6平方米）。

企业动态方面

3月部分公寓企业进行战略规划布局。首批国有长租公寓上市，新增租赁房近2000套；朗诗计划剥离长租公寓业务，亏损会随规模扩大而逐年加大；中骏超额完成销售目标，未来5年发力长租公寓；绿地重磅发布四大公寓品牌，助推长租领域等。

3月租赁公寓企业与多方达成战略合作。招商蛇口签约中国移动，打造湖北首个5G产业园区；禹洲地产8.98亿港元收购林龙安配偶香港中环中心物业；魔方公寓获1.5亿美元D轮融资 加拿大基金为战略投资方；青客公寓低调完成1亿美金融资，住建部鼓励发展规模化住房租赁企业等。

3月多家企业进行融资，长租公寓融资形势持续火热。长租公寓品牌“青沐公寓”获星瀚资本新一轮融资；贝壳找房启动D轮融资，腾讯8亿美元领投。

② 国内租赁数据

2019年3月，全国整租房日均需求环比基本持平。一线城市均上上月环比轻微上升不超过1个百分点。二线城市中重庆的需求量变动较大，环比下降15％，此外，其他城市需求变动不大。

3月前十大城市合租日均需求量差异性较大，有升有降。其中，合租房日均需求降幅最大的是合肥，环比下降了44.44％；合租房日均需求涨幅最大的是深圳，环比上涨了30％，外次，苏州的涨幅也达到了25％。

2019年3月在监测的16个重点城市中，有9个城市的租金价格环比上涨，6个城市的租金价格环比下降，1个城市（武汉）的租金价格环比持平。其中，租金价格下降最多的是天津，环比下降3.95％，租金价格上涨最多的是苏州，环比上涨5.19％。

3月各地交易量稳中略降。一线城市市场交易量均略微上涨，其中北京的增速仍然遥遥领先。二线城市中，交易量增速最快的济南和天津，均超过1％。

2019年3月监测的热门城市租赁房源的平均成交周期为39.8天，平均成交周期环比上月略有下降。其中，北京的租赁房源成交周期最短，为18天，成交周期最长的城市为青岛，59天。整体上一线城市成交周期短于二线城市。

2019年3月各城市7天以下成交周期的房源呈明显平稳趋势，监测的6大城市中，除了武汉成交周期7天以下房源占比环比持平之外，其余城市成交周期7天以下房源占比都略有上升。

③ 行业热点

本月热点1——2018年长租公寓融资总结

2018年，随着大量资金涌入，长租公寓行业总融资规模近770亿元。融资方式丰富多元，无论是传统的股权融资、银行贷款、企业发债，还是创新型融资方式 – 资产证券化，无不彰显着资本市场对长租公寓行业未来发展的认可。

随着行业的发展以及政策的支持，长租公寓企业可选择的融资方式越来越多元化。盘点长租公寓企业常用的融资方式，可以分为六大类：

本月热点2——2019年长租公寓融资趋势判断

具体来看，770亿中的大部分资金来自于房地产企业主体发行的债权融资，这种趋势在2019年将会延续；创业系运营商最主要的融资方式股权融资，这种趋势在2019年也会进一步延续。

此外，2019年融资资金用途将更加多元化，企业除了用于拓展规模，将会有用于并购的融资现象出现。